주택 임대차 월차임 전환율 정리 (전세를 월세로 바꾸려면 얼마로 해야할까?)

1. 법정 전환율이란 무엇인가

‘법정 전환율’은 주택임대차보호법 제7조의 2(전세 → 월세 전환 시 적용)에서 규정하고 있는, 전세보증금을 월세로 변경할 때 최대 허용되는 비율입니다. 
즉, 전세(보증금 중심 계약)를 월세(보증금 + 월 임대료)로 바꾸려면 이 비율을 초과할 수 없으며, 세입자의 부담 완화와 임대 시장의 안정화를 위해 도입된 제도입니다. 

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2. 산정공식 및 적용 기준

산정공식

법정 전환율 산정 시 기본 공식은 다음과 같습니다.

• 법정 전환율(%) = 한국은행 기준금리(연 %) + 2.0%p
• 다만 이 값이 연 10%를 초과하면 연 10%*가 상한이 됩니다. 

예시 및 현재 적용률

2025년 11월 01일 기준으로 한국은행 기준금리는 연 2.50%이고, 이에 따라 월차임 전환 시 산정률은 2.0%로 설정되어 있습니다. 
즉, 이 경우 법정 전환율은 기준금리(2.50%) + 2.0%p = 4.50%가 됩니다.

(만일 기준금리 + 2.0 %p가 10%를 넘는다면 상한연 10% 적용)

공식 적용 시점

• 이 비율은 전세 계약을 월세 계약으로 변경할 때 적용됩니다. 
• 기존 계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸거나, 계약 조건을 변경할 경우 해당됩니다.
• 반대로 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 이 법정 전환율이 적용되지 않습니다. 

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3. 실제 계약 시 계산 방법

전세 → 월세 전환의 경우 월세액은 일반적으로 다음 공식으로 산출할 수 있습니다.

변경 월세액 = (전세 보증금 – 변경 후 월세 보증금) × 법정 전환율 ÷ 12

 

예를 들어 전세 보증금 3 억원을 변경 후 월세 보증금 1 억원 + 월세로 바꾸려 할 때, 법정 전환율이 4.5%라면:

(3억 – 1억) × 4.5% ÷ 12 = (2억 × 0.045) ÷ 12 ≈ 750,000원

 

즉 월세 약 75 만 원 수준이 적정선이 됩니다.

또한 보증금이 감소한 만큼 월세가 인상되는 방식으로 계약할 때, 위 공식을 활용하면 임대인과 임차인 모두 합리적 조건을 산출할 수 있습니다.

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4. 왜 중요한가?

• 임차인 보호: 보증금을 낮추고 월세로 바꿀 때 과도한 월세 상승을 억제하는 역할을 합니다.
• 분쟁 예방: 법정 전환율을 초과한 계약 조건은 무효가 될 수 있어, 추후 분쟁의 원인이 됩니다. 
• 협상 근거 제공: 임대인·임차인 모두 이 비율을 알고 있으면 조건 협상 시 불리한 계약을 방지할 수 있습니다.

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5. 주의사항 및 실무 팁

• 이 산정률은 법정 상한선이지 권장 수치가 아닙니다. 실제 월세·보증금 조건은 시장 전환율(실거래 기반)이나 지역별 특성에 따라 더 높거나 낮을 수 있습니다. 
• 법정 전환율이 적용되는 것은 전세 → 월세 전환 시 한정되므로, 신규 월세 계약이나 월세 → 전세로 바뀌는 경우엔 별도 적용되지 않습니다. 
• 이율이 자주 바뀌므로 계약 전 최근 기준금리와 산정률을 확인하는 것이 좋습니다. (2025년 11월 기준 산정률 2.0% 적용) 
• 보증금·월세 조정 외에도 계약 갱신 시 ‘임대료 인상률 상한’ 등 다른 법률 규제(예: 임대차3법)도 함께 고려해야 합니다.

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6. 결론

법정 월차임 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 최대 허용 비율이며, ‘기준금리 + 2.0%p 또는 연 10% 상한’ 방식으로 산정됩니다.

2025년 11월 기준 한국은행 기준금리 2.50%일 경우 산정률은 2.0%로 적용되어 법정 전환율은 약 4.5%입니다. 이 수치는 계약 변경 시 월세액을 산출하는 중요한 지표가 되며, 임대인·임차인 모두 계약 전에 숙지해야 합니다. 
계약을 앞둔 경우에는 계산식 적용, 최근 금리 확인 및 시장 전환율과의 비교까지 병행해 보다 합리적인 조건을 확보하시기 바랍니다.

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