다주택자 보유세 | 종합부동산세율 조정할까?

다주택자 보유세 총정리｜종합부동산세부터 세율까지 한눈에

부동산을 2채 이상 보유하고 있다면 매년 부담해야 하는 세금이 바로 다주택자 보유세입니다. 보유세는 단순히 한 번 내고 끝나는 세금이 아니라 매년 반복적으로 부과되기 때문에 주택 수와 공시가격에 따라 체감 부담이 크게 달라집니다.

다주택자 보유세는 크게 종합부동산세와 재산세로 나뉘며, 이 두 세금이 합산되어 실제 세 부담이 결정됩니다.

 

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다주택자 보유세 구조 한눈에

• 1차: 재산세 (주택 소재지 시·군·구에서 부과)
• 2차: 종합부동산세 (국세, 기준 초과 시 추가 부과)

일반적으로 종합부동산세가 다주택자 보유세 부담을 키우는 핵심 요소로 먼저 이해하는 것이 좋습니다.

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종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택 및 토지의 공시가격을 합산한 금액이 법에서 정한 공제 기준을 초과할 경우 부과되는 국세입니다.

재산세와 별도로 추가 부과되기 때문에 다주택자의 실질 보유세 부담을 크게 높이는 요인입니다.

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종합부동산세 과세 기준 및 공제 금액

• 주택(주택부속토지 포함): 9억 원
  (1세대 1주택자는 12억 원)
• 종합합산토지(나대지·잡종지 등): 5억 원
• 별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등): 80억 원

주택 수와 관계없이 공시가격 합계가 공제 금액을 초과하면 종부세 과세 대상이 됩니다.

※ 법인이 보유한 주택은 종부세 기본공제가 적용되지 않습니다.

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종합부동산세 합산배제 유의사항

다음과 같은 주택은 요건 충족 후 신고 시 종합부동산세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

• 일정 요건을 갖춘 임대주택
• 미분양주택
• 주택건설사업자의 주택신축용 토지

합산배제는 매년 정해진 신고 기간 내 신청해야 적용되므로 기한 관리가 매우 중요합니다.

종합부동산세 합산배제

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다주택자 재산세 세율 

종합부동산세 대상이 아니더라도 모든 주택 보유자는 재산세를 부담하게 됩니다. 재산세는 주택 수에 따라 세율이 차등 적용됩니다.

① 개인 2주택 이하

• 3억 원 이하: 0.5%
• 6억 원 이하: 0.7%
• 12억 원 이하: 1.0%
• 25억 원 이하: 1.3%
• 50억 원 이하: 1.5%
• 94억 원 이하: 2.0%
• 94억 원 초과: 2.7%

② 개인 3주택 이상 다주택자

• 3억 원 이하: 0.5%
• 6억 원 이하: 0.7%
• 12억 원 이하: 1.0%
• 25억 원 이하: 2.0%
• 50억 원 이하: 3.0%
• 94억 원 이하: 4.0%
• 94억 원 초과: 5.0%

공시가격이 높을수록, 그리고 3주택 이상부터는 재산세 세율이 급격히 상승합니다.

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법인 다주택자 재산세

• 법인 2주택 이하: 최고 2.7%
• 법인 3주택 이상: 5.0%

법인 명의 주택은 개인보다 보유세 부담이 훨씬 크므로 사전 세금 비교가 필수입니다.

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다주택자 보유세 절세 시 체크 포인트

• 주택 수 조정 가능성 검토
• 임대주택 합산배제 요건 충족 여부
• 법인 보유 vs 개인 보유 세부담 비교
• 공시가격 변동에 따른 세금 시뮬레이션

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정리｜다주택자 보유세 핵심 요약

• 보유세는 재산세 + 종합부동산세 구조
• 종부세는 공시가격 합산 기준 초과 시 부과
• 3주택 이상부터 재산세 세율 급등
• 법인 다주택자는 개인보다 세 부담 큼

다주택자라면 종합부동산세 기준을 먼저 확인한 후 재산세 세율을 함께 검토하는 것이 보유세 전략의 출발점입니다.

 

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